別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 若桜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若桜 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 1,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡若桜町大字若桜字下町４６６番３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西5m町道 水道、下水 若桜 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 若桜町中心部の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 若桜駅南西方 300m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 若桜町中心部の減衰化が続く既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動はなく、今後も同様の傾向を維持して いくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、若桜町内の既成住宅地域と隣接する八頭町南東部の同種圏域。郡部の既成住宅地域で、外部からの需要 は少なく、同一需給圏内の個人又はその後継者等が需要の中心であるが、都市部への人口流出、後継者不足等により新 規需要は非常に少ない。取引が限定的で、取引事情等も多様であるため、市場での需要の中心となる価格帯は見いだせ ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 既成の住宅地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準 地は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域内で、取引市場の減退を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均 衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部 の業種では続いているが、緩和しつつある。 一部では依然不動産市場に負の影響が続いて いる。 町中心部の住宅地で、過疎化等により需要の 減衰化続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％