別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 境港 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 5-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市蓮池町５０番１ ②地積 　(㎡) 808   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所兼倉庫 Ｓ1 店舗、事業所、住宅 等が混在して建ち並 ぶ地域 南西17m県道、背面道 水道、下水 境港 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層の店舗、事業所等が幹線 道路沿いに建ち並ぶ商業地域 である。 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 境港駅南方 450m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに店舗、事業所等が集積する路線商業地域で、市内でも有数の賑わいを有しており、今後も現状を 維持すると期待される。地価水準は横ばいかやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県道「米子空港境港停車場線」等市内の幹線道路沿いの路線商業地域とその背後地である。郊外型のス ーパーマーケット、ドラッグストア等の小売店舗や飲食店が建ち並び、規模も大きく、地元企業や全国展開の法人を中 心とした需要が見込まれ、土地は１９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は地域的 に類似する境港市内の幹線道路沿いの路線商業地等と近隣地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に 富む試算価格である。したがって、近隣地域内には多くの店舗等が集積し、繁華性があり、路線商業地としての需要は 安定しており、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で観光商業 地は入り込み客を大幅に減らし、一部路線商 業地は日用品を扱う小売店舗が多く集積して いる。 水木しげるロードへと至る幹線道路であり、 新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、 小売店舗が多く新規出店も見られ、繁華性は 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％