別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 境港 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   境港 -3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　村上　保雄   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 境港市花町１４６番 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東3.5m市道 水道、下水 境港 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幅員が狭いやや雑然とした住 宅地域 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 境港駅東方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であり、変動要因も見受けられないことから、現況のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、境港市旧市街地の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどである。古くか らの住宅地域であり宅地供給が少ないため、取引件数も少ない。街路条件等から人気薄であり、需要は郊外分譲地にシ フトしている模様である。取引が成立すると想定した場合、土地は２５０㎡程度で４００万程度、新築の戸建住宅で２ ，５００万程度の物件が需要となるであろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸市場が未成熟であるため、 収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、やや周辺環境が異なる事例も採用しているものの、地域 要因の比較等の過程において十分検討した結果であり、信頼性は高いものと判断される。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　境港 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [166.5] [101.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古くからの既成住宅地域は人口減少により、 需要は減退傾向が続いている。 市中心部に近いため生活利便性は比較的良い ものの、街路条件が劣るため、需要は低迷し ている。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％