別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 米子 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 米子市西福原７丁目１０６２番１外 ②地積(㎡) 1,599  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 畑 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 西2m市道 米子 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では宅地化が進行してい る。 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 米子駅北方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 生活利便性が高いことから周辺では小規模開発が多く見られる。将来はまとまりのある画地では、宅地化が進展 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     13,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米子市内の主に市街化区域の宅地見込地地域である。需要者の中心は地元の不動産業者である。周辺地域 においては、新規住宅地の供給量が少ないことに加え、金利の低下や住宅ローン減税の拡充等の需要を喚起する要因が 重なり、需給は逼迫状態にある。最近は小規模開発が多方面で見られ、売れ行きは好調であり、中小デベロッパーの開 発意欲は根強い。取引の規模、価格帯は多様であることから取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は住宅地向き宅地見込地の取引事例の各種要因比較を適切に行ない試算したもので、市場の実態を反映してい る。控除法による価格は、開発想定を行い、想定更地価格から諸修正し求めたもので、採算性を反映している。市場を 反映した比準価格を主に投資採算性を反映した控除法の価格を考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部の業種 では続いているが、緩和しつつある。一部では依然 不動産市場に負の影響が続いている。 住宅地需要の旺盛な地域であることから小規模開発 は増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他