別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 米子 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米子 -7 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米子市旗ヶ崎８丁目１１３３番１０ ｢旗ヶ崎８－１６－２４｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 米子 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件（幅員，配置）がや や悪い市街地周辺の既成住宅 地域。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 米子駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 需要の多い旗ヶ崎地区の中で、街路条件（幅員、配置）が劣ることから、相対的に地価水準が低い状況が継続し ている。地域要因の変化はないが、類似地域等の需要の旺盛さの影響を受けて地価は継続して強含みに推移。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米子市の北西方で中心市街地に近接する「住吉」・「義方」校区を中心とする圏域。需要者の属性は比較 的若年の一次取得者や買換層であり、圏域の内外に及ぶ。中心市街地に比較的近く人気の高い圏域である。低金利、住 宅ローン減税等の優遇策を背景に需要が旺盛で、街路条件の劣る地域の中古住宅等の需要も比較的多く見られる。需要 の価格帯は、土地は７００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する 多数の事例により試算された価格である。各事例の規範性、各試算過程について検討が加えられた価格であり、近隣地 域の地価水準を的確に指摘していると認識する。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格を規準とした価 格との均衡、近隣地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米子 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税制度等需要を喚起する施策は あるが、人口減少、高齢化等に加え、新型コ ロナの影響もあって、地域によって強気、弱 気のマダラ模様。 「旗ヶ崎８丁目」では令和３年７月３１日現 在対前年同月比で人口１６名増、世帯数１０ 世帯増。地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％