別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市南栄町１０番２外 ②地積 　(㎡) 6,308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模工場が建ち 並ぶ工業団地 北12m県道 水道、下水 津ノ井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小工場、作業所等の建ち並 ぶ工業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 津ノ井駅南西方 800m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場を中心に事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業団地で、近年大きな地域要因の変化はなく推移しており、今後 も同様の傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥取市内の工業地域一円と判定した。典型的な需要者は、法人事業者で県内外を問わず参入が見られる 地域である。コロナの影響は業種により様々と考えられるが、工業地の需要全体は製造業、流通業務とも、やや弱さが 見られる。現在のところ対象標準地の存する地域は、大きな変化は見られない。需要の中心となる価格帯は、業種・業 態、取引当事者の属性により異なり把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の工場、流通業務用地等が大半で、賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例がほとんど無く、収益価格は適 用できなかった。自用目的での取引が中心であることを踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を試算し、代表標準地 との検討を踏まえ、当該試算価格を再吟味し、これを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [125.6] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く、投資は減少、製造業の生産も低 迷気味である。鳥取市の人口は微減。地価は 、コロナの影響が長引く気配のため不透明な 状況が続く。 地域要因の変動は特に認められない。熟成し た内陸型の工業地域で、地価はやや下落傾向 と思料。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　 +15.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％