別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 5-14 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市気高町勝見字湯尻６９３番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ2 小売店舗のほか旅館 等が見られる商住併 用地域 南5m市道 水道、下水 浜村 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街であったが、衰退し、 住宅地の要素が高まっている 。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 浜村駅北東方 150m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗等が見られる商住混在地域で、温泉街として衰退傾向にある。復活した温泉旅館もあるが、需要は弱く 、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市気高町、隣接する周辺地域の商住混在地域及びその周辺の住宅地域。需要者は同一需給圏に地緑性 をもつ小規模資本の事業者、居住者が多く、圏外からの需要は少ない。小売店舗のほかに観光施設等がみられる商住混 在地域で、市場動向については、温泉観光が衰退傾向にあり、需要は依然弱含みの状況が続いている。需要の中心とな る価格帯は、取引件数が少なく把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、旧郡部に存し、自用での土地取引が多く、賃貸市場が少ないため収益価格の適用ができない。需要者は 、周辺の取引価格水準を主な指標として意思決定するため、周辺類似地域の取引事例により試算した比準価格の規範性 は高い。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。比準価格を再吟味した結果、これを妥当と判断して採用し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く、投資は減少、製造業の生産も低 迷気味である。鳥取市の人口は微減。地価は 、コロナの影響が長引く気配のため不透明な 状況が続く。 不動産市場は需要が弱い。温泉観光の衰退が 長引く気配で、地価は下落傾向と思料。 特にない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％