鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８１ -41	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、東9m、角地		工業 (70,200)
b	２２１０５３ -22	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２１０５３ -19	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１０３１ -14	鳥取市		更地	（　）	長方形	南30m国道、西3.5m、北2m、三方路		工業 (60,200)
e	２２１０７１ -20	鳥取市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,659	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	70,541	100 [ 100.0]	70,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,500
b	(　 ) 61,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	64,579	100 [ 91.2]	70,810		70,800
c	(　 ) 66,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	68,376	100 [ 97.0]	70,491		70,500
d	(　 ) 61,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,369	100 [ 86.1]	70,115		70,100
e	(　 ) 78,649	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,649	100 [ 113.3]	69,417		69,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

鳥取 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,676,598	4,678,121	19,998,477	16,038,000	3,960,477	（　0.9689） 3,837,306	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	69,769,200 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.40	Ｓ2	1,320.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	50.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

査定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.40	90.0	594.36	1,995	1,185,748	3.0	3,557,244
							0.0	0
2～ 2	事務所	660.40	90.0	594.36	1,600	950,976	3.0	2,852,928
							0.0	0
～

～

～

計		1,320.80	90.0	1,188.72		2,136,724		6,410,172
								0

⑨年額支払賃料	2,136,724 円　×　12ヶ月　＝　 25,640,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,188.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,640,688 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,025,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,615,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,410,172 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,538 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,676,598 円　　　　（　 14,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０５（収）　　　　-7	1,971 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０５（収）　　　　-6	1,872 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,080
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	769,221 円	25,640,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 938,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,584,000 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,678,121 円　（　　　　　　 2,830 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,320.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0810	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,038,000 円（　　　　　 9,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,676,598 円
②総費用	4,678,121 円
③純収益　①－②	19,998,477 円
④建物等に帰属する純収益	16,038,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,960,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,837,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,321 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,769,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鳥取 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 5-7

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　向井　伸

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市安長字中畦２９５番２外				②地積　(㎡)	1,653 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1.5:1	店舗Ｓ1	飲食店や郊外型店舗が多い路線商業地域	北12m県道	水道	鳥取 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 400 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型店舗が並ぶ路線商業地
域

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

鳥取駅北西方

3.2km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型路線商業地域としてほぼ熟成しており、概ね現況のまま推移していくものと思われるが、コロナの影響が
長引くと、影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鳥取市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は鳥取県内外の中規模資本の事業者が多い。現
在の地価水準は、ほぼ適正水準にあって取引に市場参入しやすい状況にある。飲食店の多い地域で、市場動向は、コロ
ナの影響により、様子見状況と思われるが、根強い需要があり、需給は均衡していると推測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要は自己使用目的の業務用地としての取引が中心で、取引価格を指標に価格が
決定される傾向が強いと考えられる。収益目的での取引は限定され、収益価格の位置づけは相対的に劣ると考えられる
。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考として、過去の価格変動要因の推移等も考慮し、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は弱く、投資は減少、製造業の生産も低
迷気味である。鳥取市の人口は微減。地価は
、コロナの影響が長引く気配で不透明な状況
が続く。

地域要因の変動は特に認められない。飲食店
が多いため、コロナの影響を受けているが、
根強い需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥取 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１０８１ -41	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、東9m、角地		工業 (70,200)
b	２２１０３１ -14	鳥取市		更地	（　）	長方形	南30m国道、西3.5m、北2m、三方路		工業 (60,200)
c	２２１０７１ -20	鳥取市		更地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１０７１ -44	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、南西3.5m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,659	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	70,541	100 [ 100.0]	70,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,500
b	(　 ) 61,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,369	100 [ 84.5]	71,443		71,400
c	(　 ) 78,649	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,649	100 [ 110.3]	71,305		71,300
d	(　 ) 46,965	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.9]	61,149	100 [ 86.5]	70,692		70,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

鳥取 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地により再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,321,773	4,618,160	19,703,613	15,795,000	3,908,613	（　0.9689） 3,787,055	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	68,855,545 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,653 ㎡	50.0 m x 33.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

査定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	650.00	90.0	585.00	2,000	1,170,000	3.0	3,510,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	650.00	90.0	585.00	1,600	936,000	3.0	2,808,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,300.00	90.0	1,170.00		2,106,000		6,318,000
								0

⑨年額支払賃料	2,106,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,272,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,272,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,010,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,261,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,318,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,321,773 円　　　　（　 14,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１０５（収）　　　　-7	1,971 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１０５（収）　　　　-6	1,872 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	975,000 円	195,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	758,160 円	25,272,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 935,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,560,000 円	195,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,618,160 円　（　　　　　　 2,794 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	195,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0810	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0650 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,795,000 円（　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,321,773 円
②総費用	4,618,160 円
③純収益　①－②	19,703,613 円
④建物等に帰属する純収益	15,795,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,908,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,787,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,855,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）