別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
鳥取 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL. 
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:10		 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では宅地化が進行してい
る。		 道

路		 交通

施設		 鳥取駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺の開発は多く、宅地化が進行している。住環境・利便性は良好であり、今後も宅地化の影響を受けつつ推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を鳥取市内の宅地見込地地域が存する圏域と判定した。主たる需要者は不動産開発業者が中心となっている
。低金利等により、最終需要者である個人が購入しやすい環境は整っており、新規分譲地の売れ行きは比較的好調であ
る。景気低迷、若年層人口の減少、感染症拡大による不安定要素によるリスクはあるが、住環境・利便性が比較的良好
な地域では、開発素地に対する需要は堅調に推移するものと予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、類似の宅地見込地の取引事例を採用して求めたもので、宅地見込地の市場特性を反映した価格で、規範性
は高い。控除後価格は、投資採算性の観点から対象標準地の市場価値を把握したものであるが、想定要素を含み、やや
不確実性を内包していることから、規範性は劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、控除後価格は参考に留め
、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 感染症拡大、景気低迷、若年層人口の減少等の不安
定要素があるが、低金利に支えられ、住宅地の売行
きは堅調である。

新規分譲地の堅調な需要により、宅地化の影響を受
けつつ推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥取 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０７
１
-32		 鳥取市 畑   袋地等 東6m道路、
中間画地

１中専

(60,200)
b ２２１０７
１
-23		 鳥取市 田   ほぼ整形 南西11m市道、
北6m、東6m、
三方路

１中専

(70,200)
c ２２１０７
１
-30		 鳥取市 田   不整形 北東4m市道、
中間画地

１住居

(60,160)
d ２２１０７
３
-15		 鳥取市 田   ほぼ整形 南6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,622 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 117.0]
11,643 		 100
[  78.3]
14,870 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,900 
b (　　            )
21,166 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
16,282 		 100
[ 106.1]
15,346 
15,300 
c (　　            )
13,500 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.5]
13,568 		 100
[  87.6]
15,489 
15,500 
d (　　            )
22,066 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
16,974 		 100
[ 110.3]
15,389 
15,400 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,300 円／㎡]
鳥取 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
55,100  （　   65.0 ％）
35,815 		 14,800  215  1,441  1,777  17,582 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,699		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     14,239		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２１０７
１
-14

     46,584 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]

     54,805 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     54,800 
b ２２１０７
１
-6

     56,849 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.1]		 100
[100.0]

     59,778 

     59,800 
c ２２１０７
１
-8

     43,589 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]

     52,835 

     52,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -4.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 55,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥取

-22
48,500 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.1]
55,225 		 [100.0]
100
55,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 55,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     721 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     30 ｍ、南    100 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     29　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    190 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ型擁壁ｈ＝１．５
　ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　平均幅員約６ｍアスファルト舗装
　道
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積場含む公園約２７９㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
鳥取 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁   TEL. 
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１
 ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:10		 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地域では宅地化が進行し
ている。		 道

路		 交通

施設		 鳥取駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域では宅地開発が進行。経済の先行き不透明感、人口減少、新型コロナウイルス感染症等のマイナス要因
がある反面、低金利、住宅ローン減税等がプラスに働き、熟成度の高い宅地見込として進展して行くと予測。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,700 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市内の宅地見込地地域全域。需要者の属性は不動産開発業が中心である。低金利、住宅ローン減税制
度等の後押しを背景として、最終需要者である比較的若年層の購入意欲が衰えていないのが現状である。経済の先行き
不透明、人口減少、新型コロナウイルス感染症等の影響は、新興住宅地に関しては比較的弱いのではないかと考察する
。したがって、利便性・居住環境の良好な地域では、地価は今後とも比較的強含みに推移すると予測される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例から試算された価格である。市場の価格水準を適切に反映
して現実妥当な価格であると思料する。一方、控除方式による価格は、投資採算的観点から試算された価格である。理
論的ではあるものの、売却期間、熟成度修正等に想定的要素が介在する。それら数値の想定如何で試算価格が変動する
可能性もあり、比準価格ほどの信頼性はない。したがって、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 経済の先行き不透明、若者の人口減少、新型コロナ
ウイルス感染症等のマイナス要因はあるものの、低
金利、住宅ローン減税等がプラスに働いている。

周辺地域等の新規分譲地の堅調な需要に支えられて
、熟成度の高い宅地見込地として推移している。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥取 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２１０７
１
-33		 鳥取市 畑   不整形 南6m市道、
西2.5m、
二方路

１中専

(60,200)
b ２２１０７
１
-32		 鳥取市 畑   袋地等 東6m道路、
中間画地

１中専

(60,200)
c ２２１０１
３
-53		 鳥取市 田   ほぼ長方形 北9m市道、
南6m、二方路

準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
d ２２１０７
１
-23		 鳥取市 田   ほぼ整形 南西11m市道、
北6m、東6m、
三方路

１中専

(70,200)
e ２２１０７
３
-15		 鳥取市 田   ほぼ整形 南6m市道、
中間画地

１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,495 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
10,381 		 100
[  76.3]
13,606 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
13,600 
b (　　            )
13,622 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 117.0]
11,643 		 100
[  76.3]
15,260 
15,300 
c (　　            )
21,174 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
16,288 		 100
[ 105.9]
15,381 
15,400 
d (　　            )
21,166 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
16,282 		 100
[ 103.0]
15,808 
15,800 
e (　　            )
22,066 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 130.0]
16,974 		 100
[ 105.0]
16,166 
16,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +7.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,300 円／㎡]
鳥取 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
56,000  （　   65.0 ％）
36,400 		 14,800  215  1,441  1,820  18,124 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     16,183		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9070　     14,678		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２２１０７
１
-6

     56,849 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.1]		 100
[100.0]

     59,778 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     59,800 
b ２２１０７
１
-8

     43,589 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]

     52,835 

     52,800 
c ２２１０７
１
-14

     46,584 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]

     55,923 

     55,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -4.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  -15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格  円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥取

-22
48,500 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.1]
55,225 		 [100.0]
100
55,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 56,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   8,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     721 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     30 ｍ、南    100 ｍ、北      0 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     29　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    190 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  35.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートＬ型擁壁ｈ＝１．５
　ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　平均幅員約６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ゴミ集積場を含む緑地公園約２７
　９㎡
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 270.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　特になし