別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -32 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市中村字椎木下分３９０番 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの既成農家 住宅地域 北西8.5m県道 水道、下水 鳥取 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　８．５ ｍ県道 交通 施設 鳥取駅南西方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設からはやや遠くに位置する農家集落である。今後も転入等は期待できず、地価水準は緩やかな下落基調 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を市域南西部の市街化調整区域内の農家集落一円と判定した。需要者は圏域内に地縁性を有する個人が中心 であり、圏域外からの転入は期待できない。圏域内の人口減少・高齢化のほか農家集落に対する選好性の低下も相まっ て需要は低迷している。取引があっても規模や価格はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家集落に所在しており、アパート等の収益物件は皆無に等しいことから収益価格は試算しない。中心と なる需要者は現実に成約した取引価格水準を指標として価格決定するものと思料されることから、類似地域内より採用 した取引事例から求めた比準価格の精度は高い。以上、圏域内の市場特性等を再検討した結果、比準価格を採用するこ とは妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧され るなか、様子見の状況が続いている。 特に目立った地域要因の変動は見られず、依 然として需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％