別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -30 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅   TEL.

鑑定評価額 1,310,000 円  １㎡当たりの価格 4,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市鹿野町末用字今在家４１３番２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が見 られる既成住宅地域 北東10m県道 水道、下水 浜村 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地が大部分を占める農家集 落。 街 路 基準方位北　１０ｍ 県道 交通 施設 浜村駅南東方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 少子高齢化や人口減少等により土地需要は少ないが、総額が張らないことあって地価水準の下落幅は小さいもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鹿野町内の農家集落のほか、市域西部から南西部にかかる農家集落と判定した。需要者は圏域内に地縁 性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は期待できない。少子高齢化や人口減少等により土地需要は低調であ るが、総額が低いこともあって単価としては大きな変動はないものと思料される。取引件数が少ないうえ、取引に事情 が認められるものも多いことから、取引の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無に等しいため収益価格は試算しない。農家集落に対する需要者は、取引価格水準を指標と して価格決定することが一般的であるため、類似地域等より採用した取引事例から求めた比準価格の精度は高い。よっ て、市場性を反映した比準価格を採用することは妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,010 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧され るなか、様子見の状況が続いている。 人口減少、少子高齢化に伴い、需要は低迷し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％