別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -27 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市福部町高江字東土居５６番１１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地 南西5m市道 水道、下水 福部 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 福部駅南西方 350m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設等の存する福部町中心部に開発された住宅団地である。土地需要は、減衰化が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市福部町および隣接の岩美郡岩美町の圏域。需要者の中心は福部町在住の３０才～４０才代の第一次 取得者層。町外からの転入者は少ない。近年における市場の需給動向は、少子化及び鳥取市等への転出並びに景気低迷 の影響により需要は総じて低く、需要は弱含みである。土地は４００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度 の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 福部駅南西方の普通住宅地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しな い。対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に所在し、事情補正を含まず、取引市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩美 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部 の業種では続いているが、緩和しつつある。 一部では依然不動産市場に負の影響が続いて いる。 都市郊外部のやや古くに開発された住宅地域 で、需要は減衰的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％