別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -20 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市河原町曳田字下土居２１５番２外 ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 沿いの既成住宅地域 南東7m県道、北東側道 水道、下水 河原 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　７ｍ 　県道 交通 施設 河原駅南西方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに形成された農家集落であるが、交通量は少なく、緩やかな衰退傾向にて推移している。地価水準は今 後も緩やかな下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取市河原町を中心として、隣接の旧町村、隣接の八頭町に既成住宅地域が存する圏域と判定した。旧 町村部の農家集落を中心としており、主たる需要者は同一需給圏内の個人が中心であるが、人口流出が進み、不動産に 対する需要に乏しく、地価は下落基調である。旧町村部の農家集落にあっては取引規模・取引事情等は多様であるため 、市場での需要の中心となる価格帯は特にない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地から離れた農家集落であり、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、 比準価格の規範性は高い。なお、旧河原町の農家集落で賃貸市場がないため収益価格の試算は断念した。また、既成宅 地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定 評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥取県の総人口は減少が継続しているが、同 時に市街地への人口流入も継続しており、郡 部では人口減が深刻である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％