別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -17 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市生山字上土居４４番 ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.5m市道 水道、下水 津ノ井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの農家集落である。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 津ノ井駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の山裾周辺の農家集落で、周辺には分譲住宅地や工業団地も見られ、生活利便施設にも近いが、現状のまま 推移していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地外縁の山裾や谷筋に沿って形成された農家集落を中心とした地域であり、基本的には地縁・ 血縁等の紐帯を有する個人が需要の中心であり、他地域からの転入を余り見込めないことから、需要者は限定される。 農家集落の住宅地であり、画地規模が大きくであり、土地は１４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は類似す る市郊外の農家集落等の取引事例と当該地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格であ る。したがって、市郊外の農家集落で周辺の主要生活道路は良好に配置されているが、今後も人口・世帯数とも漸減し ていくと予測され、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等は継続しており、分譲住宅地へ の需要は堅調であるが、中心部から遠隔の農 家集落への影響の波及は認められない。 当該地域は、市中心部から遠い河川沿いの農 家集落であり、目立った価格形成要因の変動 はないものと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％