別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -10 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　向井　伸   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市卯垣２丁目６１８番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する既成住宅地 域 南4.5m道路 水道、ガス、下水 鳥取 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北４．５ｍ 道路 交通 施設 鳥取駅東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり、地域的な変動要因は見られない。古くからの住宅地域で街路条件がやや劣り、郊外の新 興住宅地に比べ競争力に劣る。価格水準は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市東部の郊外部を主とした住宅地域一円。需要者の中心は旧鳥取市東部及び旧国府町の居住者が中心 である。近隣地域周辺は古くに開発された住宅地域で、新規分譲宅地との比較による市場性の減退と地域経済の停滞動 向を反映して需給は弱含みで推移していたが、低金利政策の影響で需要は回復傾向にある。総額面における需要の中心 は、土地では約７００万円、新築の戸建物件で２，５００万円程度であるが、中古物件が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は地積が過小であるため収益価格の試算は困難である。一方、需要者の中心は、市場性、取引価格水準を指 標として判断を行うため、比準価格の規範性は高いと判断した。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も 踏まえ、過去の価格形成要因の変動推移等も考慮して、比準価格を再吟味し、これを妥当と判断し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [102.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱く、投資は減少、製造業の生産も低 迷気味である。鳥取市の人口は微減。地価は 、コロナの影響が長引く気配のため不透明な 状況が続く。 地域要因の変動は特に認められない。不動産 市場は需給が均衡し、地価は横這い傾向と思 料。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％