別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -8 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市立川町３丁目３１７番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小売 店舗が見られる既成 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 鳥取 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部にアパート、店舗等も介 在して見受けられる古くから の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 鳥取駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 アパート、店舗等も介在する古くからの既成住宅地域。周辺に特段の変動要因はなく、衰退から回復基調に転換 しつつあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市の主に東方で、中心部から近郊にかけての住宅地域の圏域。需要者の中心は同市居住者が多く、一 部、圏外からの転入も見られる。一般住宅が建ち並ぶ古くからの街道沿いの住宅地域で、市場動向について需要は減衰 的で、新規での需要者が少なく、地価は下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は土地総額で５００万円台 が中心で、中古物件建物込みが中心の市場と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 鳥取駅東方の混在型の住宅地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用し ない。対象標準地は一般住宅の中に小売店舗が見られる既成住宅地域内であり、事情補正を含まず、取引市場の実態を 反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥取（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部 の業種では続いているが、緩和しつつある。 一部では依然不動産市場に負の影響が続いて いる。 周辺住宅地の不動産市場は堅調に推移し、地 価は安定的に転換している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％