別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳥取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市馬場字東屋敷２７４番２外 ②地積 　(㎡) 720   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 鳥取 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北　５ｍ 　市道 交通 施設 鳥取駅南方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた農家集落であり、今後も同程度の環境を維持して推移していくと予測される。市街化調整区域 に存し、取引は少なく、今後も需給動向は弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、鳥取駅南方に広がる市街化調整区域に農家集落等が存する圏域と判定した。市街化調整区域のため外部 からの需要は少なく、地縁的選好性に基づく個人需要が中心である。これらのことより対象標準地の属する不動産市場 は弱含んでいる。市街化調整区域の農家集落で、取引規模・取引事情等は多様であるため、市場での需要の中心となる 価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は鳥取駅南方に広がる市街化調整区域の農家集落に存し、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意 思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、農家集落で賃貸市場がないため収益価格の試算は断念した。また 、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、農家集落における価格形成過程を考慮し、比準価格の試算 過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥取県の総人口は減少が継続しているが、同 時に市街地への人口流入も継続しており、中 心部から遠い郊外では人口流出が起こってい る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％