別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 串本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串本 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　堀　潔   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡串本町串本字沖之芝生２４５番１ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 津波災害警戒区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南3.5m町道 水道 串本 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ町道 交通 施設 串本駅南西方 500m 法令 規制 （都）  (70,240) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因はなく、今後とも同様の住 環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、串本町及び周辺市町の圏域。主たる需要者は地縁性を持つ個人が大半を占め、同一需給圏外からの 転入は殆どない。串本町の市街中心部に位置する旧来からの中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、街路条件に 劣り、津波被害等への警戒感から敬遠される傾向にあり需要は弱い。土地は２００㎡程度で４５０万円程度が需要の中 心である。新築の戸建物件については取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。典型的な市場参加者は一次取得者であり、自己利用目的での取引が 中心となっている。また、共同住宅の需要は殆ど無く、共同住宅の想定は非現実的である。したがって収益還元法は適 用せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地の検討も踏まえて、専門職業家として の良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [104.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は人口減少、少子高齢化が進行中で あり、紀南の住宅地需要は減少傾向にある。 町中心市街地に存する住宅地域であり、利便 性は比較的良好であるが、津波被害懸念や狭 小な街路幅員等の要因により、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％