別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 みなべ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなべ -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡みなべ町北道字西里中２５１番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗併用住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東2.8m町道 水道、下水 南部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　２． ８ｍ町道 交通 施設 南部駅北西方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南部駅を最寄駅とする、みなべ町中心部にある既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環 境を維持するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなべ町及び周辺市町の圏域。需要者はみなべ町内の居住者が多く圏域外からの転入者は少ない。最寄駅 には徒歩圏であるものの、旧来からある住宅地需要は減少傾向にある。土地は８００万円程度、新築の戸建住宅にあっ ては２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、店舗併用住宅が混在する既成住宅地域であり幅員が狭く、周辺に賃貸アパート等の収益物件は少ない。取引 は自用での取引が中心で賃貸市場が成熟していないため収益還元法の適用は見送った。近隣町の代表標準地との検討を 踏まえた上で市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記の如く決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上富田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.1] [103.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、感染症による厳しい状況が徐々に緩 和されている。先行きは、経済社会活動が正 常化に向かう中で、景気の持ち直しが期待さ れる。 みなべ町の中心部に位置する既成住宅地域で あるが、幅員がやや狭く津波浸水の想定区域 でもあり地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％