別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 由良 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由良 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　古田　高士   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡由良町大字里字野手８４５番４ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ート等が混在する住 宅地域 西4.5m町道、南側道 水道、下水 紀伊由良 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　町道 交通 施設 紀伊由良駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られない。津波災害リスク に加え、地域経済の衰退や人口減少の影響等を受け、地価水準は下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、由良町及びその周辺市町に形成されるが、同町の居住者が需要の大半を占めると考えられ、外部からの 転入者は限定的である。特に津波災害リスクの観点から、需要は弱含んでいる。２６５㎡程度の土地であれば、土地価 格５００万円程度、新築の戸建住宅で２０００万円弱程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い住宅地域で、自己使用目的が取引の中心である。また、地域性や市場性、標準地の規模等から共同住宅 等の収益用不動産を想定することは非経済的であり、収益価格は試算しなかった。従って、当該地域の市場の実態を反 映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り、決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御坊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [151.4] [101.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症による厳しい状況 が緩和されつつあるものの、供給面での制約 や資材価格の動向等による下振れリスクに注 視が必要である。 津波災害リスクへの懸念や地域経済の低迷に より、土地の新規需要は限定的であり、地価 は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％