別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 有田川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   有田川 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　有本　幸男   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有田郡有田川町大字角字早田２２０番 ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 藤並 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 藤並駅北東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。旧来からの住宅地域で、特別な変動要因はなく、現在と 同様の住環境が続くものと予測する。人口減少等により、地価水準の下落傾向が今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田川町及びその周辺市町を含む住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を有す る有田川町及びその周辺市町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ないものと思料する。郊外に位置 することから交通接近条件等の利便性に優れず、さらに河川に隣接すること等から需要は弱い。土地は２５０㎡程度で ７００万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の農家住宅等が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。自用目的での取引が大半を占める地域特性を有し、周辺に おいて共同住宅は殆ど見当たらず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態 を反映する実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　有田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [189.8] [104.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による大きな影響は見られないもの の、有田川町の景気低迷や若者の人口流出等 により住宅地に対する需要は弱い状況が続く 。 閑静な居住環境を形成するが、郊外に位置す る農家住宅等を中心とする地域であり、居住 の利便性に優れず市場競争力が弱いため、需 要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +65.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％