別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩出 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩出 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩出市高瀬字村北１６番２７ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ団地内の住宅 地域 西4m市道 水道、下水 岩出 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 岩出駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するもの と思料される。経年の住宅地域で人気薄であり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩出市及びその周辺市の住宅地域の圏域。需要者の中心は岩出市及び周辺市の居住者がほとんどである。 市内中心部に位置する利便性が良好な住宅地域であるが、街路条件等で新興分譲地域に比べやや劣り、人気薄である。 土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件は見られず、自用目的での取引がほ とんどであり賃貸市場が成熟していない。一方、類似地域においては多数の信頼性のある取引事例を収集することがで きた。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和される中で、このとこ ろ持ち直しの動きがみられる。 利便性が良好な住宅地域であるが、経年の住 宅地域であり、街路条件も新規分譲住宅地域 と比べるとやや劣るため、需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％