鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

田辺 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８８３８公０４再 -6	田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西6m、角地		（都）１中専宅造規制区域 (70,200)
b	０７８５９公０４ -40	田辺市		更地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		（都）１中専宅造規制区域 (60,200)
c	０７８５９公０４ -53	田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、南4m、角地		（都）１住居宅造規制区域 (60,200)
d	０７８５９公０４ -49	田辺市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）宅造規制区域 (60,200)
e	０７８５９公０４ -37	田辺市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南西12m、二方路		（都）宅造規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,064	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 58.8]	67,565	100 [ 95.0]	71,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	71,800
b	(　 ) 37,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 65.7]	56,426	100 [ 79.2]	71,245		72,000
c	(　 ) 74,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	69,842	100 [ 97.8]	71,413		72,100
d	(　 ) 75,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,926	100 [ 101.9]	71,566		72,300
e	(　 ) 45,366	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	43,621	100 [ 61.4]	71,044		71,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

田辺 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,296,296	569,280	2,727,016	2,350,460	376,556	（　0.9707） 365,523	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,310,460 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田辺 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５５㎡のファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,275	140,250	3.0	420,750
							1.0	140,250
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		280,500		841,500
								280,500

⑨年額支払賃料	280,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,366,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,366,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,197,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	841,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 90,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,296,296 円　　　　（　 13,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８５９賃公０４　　　　-2	1,115 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８５９賃公０４　　　　-4	1,358 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	1,393
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田辺 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,800 円	32,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,980 円	3,366,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,800 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 569,280 円　（　　　　　　 2,305 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,350,460 円（　　　　　 9,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,296,296 円
②総費用	569,280 円
③純収益　①－②	2,727,016 円
④建物等に帰属する純収益	2,350,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	376,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	365,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,310,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
田辺 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田辺 -3

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　浪花　光紀

TEL.

鑑定評価額

17,800,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田辺市神島台２９１５番２０３｢神島台１９－５｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、下水	紀伊田辺 4.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

宅造規制区域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道　

交通

施設

紀伊田辺駅南東方

4.4km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するもの
と思料される。地価は、若干の強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、田辺市及びその周辺町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占
めるものと思料される。先行きの不透明感に加え市郊外に位置するものの、利便性の高い高台であり居住環境でやや優
るため、需要は比較的安定している。価格帯については、土地は２２０㎡程度で１，６００万円程度、新築の戸建物件
は３，３００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

神島台交差点の南東方で中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低く、自己使
用目的での取引が中心であるため、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと思料される。従っ
て、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、収益価格を参考にとどめ、信頼性のある取引事例よ
り求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　田辺 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 108,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[150.2]

[101.0]
100

71,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

居住環境の良好な地域の需要は堅調であるも
のの、先行きの不透明感や人口減少等により
需要は弱含みである。

神島台交差点の南東方の住宅地域で、市郊外
に位置するものの、利便性の高い高台である
ため、地価は依然若干の強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

田辺 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８８３８公０４再 -1	田辺市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		（都）１住居津波災害警戒区域 (60,200)
b	０８８３８公０４再 -6	田辺市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南西6m、角地		（都）１中専宅造規制区域 (70,200)
c	０８８３８公０４再 -8	田辺市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.5m市道、中間画地		（都）１中専土砂災害警戒区域土砂災警特別区域 (60,200)
d	０７８５９公０４ -50	田辺市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）宅造規制区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,430	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	50,769	100 [ 70.0]	72,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 39,064	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 58.8]	67,565	100 [ 96.0]	70,380		71,100
c	(　 ) 18,087	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 57.1]	50,279	100 [ 69.4]	72,448		73,200
d	(　 ) 75,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	74,636	100 [ 106.1]	70,345		71,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -41.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -42.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

田辺 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、試算出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,332,379	584,068	2,748,311	2,400,840	347,471	（　0.9730） 338,089	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,761,780 円　　　　（　 27,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田辺 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階平均専有面積約５５㎡のファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,290	141,900	2.0	283,800
							1.0	141,900
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		283,800		567,600
								283,800

⑨年額支払賃料	283,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,405,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,405,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 170,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,235,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	567,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 91,667 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,332,379 円　　　　（　 13,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８８３８賃公０４　　　　-5	1,678 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８５９賃公０４　　　　-3	1,636 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	1,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田辺 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,600 円	34,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	102,168 円	3,405,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,600 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,068 円　（　　　　　　 2,365 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,400,840 円（　　　　　 9,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,332,379 円
②総費用	584,068 円
③純収益　①－②	2,748,311 円
④建物等に帰属する純収益	2,400,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	347,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,761,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400 円／㎡）