別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田辺 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田辺市古尾２４番１０ ｢古尾８－３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模低層一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道 紀伊田辺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　　北４． ５ｍ市道 交通 施設 紀伊田辺駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 河口付近に位置する既成住宅地域で、需要が極端に減退しており、空き家も増加している。今後もこの状況は続 くものと予測する。地価は下落幅を縮小させながらも弱含み傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田辺市の住宅地域。需要者の中心は田辺市の居住者であるが、海抜が低い地域であるため需要は弱含みで 、地域外からの積極的な需要はほとんどみられない。又、物件の市場滞留期間が長く、地価の下落圧力となっている。 尚、市場での需要の中心価格帯は、土地で３５０万円程度と判断されるが、新築の戸建物件の取引についてはほとんど 見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため収益物件の建築は現実的ではなく、収益還元法を非適用とした。市場参加者は自己利用目的が主 であり、その取引価格は市場価格を指標に決定されるため、代替競争関係を有した取引事例より試算した比準価格の説 得力は高いと判断する。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。尚 、当該鑑定評価額の決定にあたっては、類似性の高い代表標準地との検討にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田辺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [143.2] [103.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口は減少傾向にあり、少 子高齢化が進行している。津波リスクの少な い中心部から離れた郊外での住宅地需給はや や強含みである。 河口付近の既成住宅地域で、物件の市場滞留 期間が長く、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％