別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 御坊 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御坊 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健   TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御坊市湯川町小松原字中ノ坪１９８番１ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 空地 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.5m県道 水道 御坊 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ県道 交通 施設 御坊駅南東方 770m 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特別な変動要因はなく今後も同様の住環境を維持するものと思料 する。津波災害リスクは小さいものの、少子高齢化等により地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御坊市及びその周辺町を含む住宅地域であるが、需要者は御坊市内の居住者が大部分を占め、同一需給圏 外からの転入者は少ない。比較的利便性に優れ津波災害リスクが小さいため、一次取得者層等を中心に一定の需要は期 待できるものの、需要は弱含みである。価格帯については、土地は４００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円 前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己使用目的での取引が大半を占めている。また、標準地の規模で は共同住宅の建築を想定することは非現実的であることから、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映する 実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御坊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [101.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の大部分で津波災害リスクが高く、人 口減少等と相まって、不動産需要は弱い地域 が多い。 津波災害リスクが小さく一定の需要が見込ま れるものの、需要は弱含みで推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％