別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橋本 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市隅田町河瀬字曽根２５５番 ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南3.5m市道 水道、下水 下兵庫 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 下兵庫駅南西方 950m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予 測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橋本市の戸建住宅地域。需要者の中心は橋本市居住者が大半を占める。同一需給圏外からの転入は少 ない。旧来からの既成住宅地域であり、街路条件が劣り、地域経済低迷の影響を受けて、需要は弱い。土地は１５０㎡ 程度で４００万円程度、新築の戸建物件は１９００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には共同住宅等の収益物件はなく、接面道路の幅員が狭小で標準地の規模も小さく、収益性よりも居住の快 適性及び利便性等を重視する旧来からの住宅地であり、賃貸住宅の需要がなく、賃貸市場が成立していない。よって、 収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橋本 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [122.4] [104.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均同様、減少傾向で、高齢化率は 県平均より高く、住宅地需要の減少が続いて おり住宅地取引は全体的に低水準である。 当該地域は街路条件が劣る旧来からの既成住 宅地域で転入者及び新規住宅の建築も少なく 、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％