別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橋本 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市紀見ケ丘３丁目２２３番１３７ ｢紀見ケ丘３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の分譲 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 林間田園都市 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 林間田園都市駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成の分譲住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推 移するものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橋本市の戸建住宅地域。需要者の中心は橋本市居住者がほとんどを占めるが、大阪方面への通勤が可 能なため、他市町よりの転入も見られる。中規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域に存するが、同市内の大規模 住宅団地の分譲が進んで供給過剰が続いており、近年の景気低迷等の影響を受け需要は弱い。土地は２００㎡程度で７ ００万円程度、新築の戸建物件は２２００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、自己使用目的での取引が支配的で、アパート等の収 益物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現状での取引市場の実態を反映した比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橋本 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [100.2] [103.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均同様、減少傾向で、高齢化率は 県平均より高く、住宅地需要の減少が続いて いるが二極化、選別化の傾向が見られる。 既成の分譲住宅団地であり、需要は周辺の新 規の分譲住宅団地へ向かう傾向がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％