別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市幡川字奥ノ谷３０７番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北5m市道 水道 海南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 海南駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の他、農地等も見られる既成住宅地域であり、地域要因に特に大きな変動はなく、今後も同様の居住環 境を維持していくものと予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね海南市の住宅地域であると把握される。需要者の中心となるのは、海南市に居住する者等の圏内に何 らかの地縁を有する個人が大半を占める。市場は閉鎖的で外部からの転入はほとんど見込まれない地域であり、生活利 便性は劣る。また、土砂災害被害の警戒感もあり、住宅地としての選好性は低く、需要は弱い。土地は５００万円前後 、新築戸建物件は２，０００万円前後が需要の中心価格帯であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域であり、自用目的による取引が支配的である。また、標準地の画地規模が小 さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を適正に 反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [169.0] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ持ち直しの動きが見られ る。海南市は人口減少傾向にあり、地域経済 の状況も業種格差が大きい。総じて需要は弱 い傾向である。 市街地からやや離れ、生活利便性が劣るうえ 、山裾にあたり土砂災害被害の警戒感もあり 、需要は弱い状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％