別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市下津町方字北原４１１番 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模の農家住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東3.8m市道 水道 加茂郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．８ｍ市道 交通 施設 加茂郷駅西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の住環境 を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海南市及びその周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ居住者が大 半を占める。農家住宅等が中心の既成住宅地域であり、生活利便性の面でやや弱く、街路条件にあまり恵まれていない 。また津波災害が懸念される地域となっており、その需要は弱い。土地は９００万円～１，０００万円程度が需要の中 心価格帯となっており、また新築の戸建物件については取引が殆ど見られず、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅等が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。また共同住 宅の需要は殆ど無く、賃貸市場は成立していない。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価 格である比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による影響が残る中で、この ところ持ち直しの動きが見られる。人口減少 等の影響により、住宅地需要は弱含み傾向が 続いている。 旧来からの既成住宅地域であり、街路幅員や 生活利便性にやや劣っており、また津波災害 の危険性も懸念されることから、需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％