別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 海南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市重根東１丁目１６番７ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道 海南 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 海南駅東方 3.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海南市東部の区画整理事業により形成された住宅地域であり、地域要因に変動はなく、今後も同様の環境を維持 する中で熟成していくものと予測する。地価は横ばい又は若干の上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね海南市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、海南市の居住者がほとんどである。海南市では比 較的人気のある市内東部に位置する区画整理事業により形成された住宅地域であり、津波災害の危険性がほとんど無く 、スーパーや市役所等へのアクセスも良好であることから、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は １，４００～１，６００万円程度、新築戸建物件は３，０００～３，２００万円程度であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己使用目的による土地取引が支配的である。周辺に収益物件が殆どなく、賃 貸市場は未成熟であることから、市場性のある収益物件を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用でき なかった。地価は世評等をもとに取引交渉過程の中で形成されており、本件においては、市場の実態を反映した実証的 価格である比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [ 99.4] [100.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ持ち直しの動きが見られ る。海南市は人口減少傾向にあり、地域経済 の状況も業種格差が大きい。総じて需要は弱 い傾向である。 市内東部に位置する住宅地域であり、海岸か ら離れており、生活利便性が高いことから、 需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％