別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀   TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市雑賀崎字泊り新開２０１７番２３外 ②地積 　(㎡) 8,516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 工場 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 団地 西12.5m道路 水道 和歌山市 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　     8,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ道路 交通 施設 和歌山市駅南西方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地であり、未だ空地も見られるが、経済的要因等の好転により、漸次 、熟成度を増していくものと予測する。地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市及び周辺市町の工業地域。需要者の中心は、臨海工業地域としての特性から工場経営者、倉 庫業者等である。大規模工場、倉庫等が多い地域に在り、地域経済の動向は依然不透明であるが、県内外の事業者等の 工業地への新規需要や事業拡大への動きも見られ、需要は安定している。和歌山県が企業誘致している地域でもあり、 土地の単価は１㎡当たり２００００円台前半が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規模の大きい貸倉庫乃至貸工場等はなく、自己使用の倉庫等を中心とした工業地域で、賃貸物件の需要がなく、自己使 用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏 まえ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現状での取引市場の実態を反映した 比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.7] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は依然として低迷状態にあるが、消 費者物価指数は若干上昇傾向を示しており、 工業地需要は一部に回復している。 未だ一部に空地も幾分見られるが、新築物件 が増加傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％