別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市築港２丁目３番４ ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 北6.5m市道 水道、下水 和歌山市 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 和歌山市駅南西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海型の工業地域であり、地域要因に変化はなく、今後も同様の環境を維持するものと 考えられる。立地的に物流基地としては不向きで、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山県内の工業地域の圏域。需要者の中心は当県内の法人及び個人の工場経営者、倉庫業者等である。 和歌山市中心部に比較的近い臨海型の工業地域であるが、高速道路ＩＣまで距離が遠く、交通量の多い市街地を通らざ るを得ないため、最近需要が高まっている物流基地としては不向きで、工業地としての需要は弱い。取引は件数が少な く個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の工場、倉庫等が見られる工業地域であり、自用の工場等が多く、貸工場等の工業事業者向けの賃 貸市場の成熟の程度は低いと考えられる。従って、収益還元法は適用せず、取引市場の実態を反映していると見られる 比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 78.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で物流基地需要は増えているが、工 業地と言っても様々な用途や立地条件がある ため、その需要は地域的に区々である。 当市中心部に近い臨海部の工業地域であるが 、高速道路ＩＣまで遠く、ＩＣ付近の工業地 域に比べて当市臨海部の工業地域に対する需 要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％