別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 5-21 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.

鑑定評価額 91,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市紀三井寺字南前浜６２１番１ ②地積 　(㎡) 857   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 東20m国道 水道、下水 紀三井寺 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 紀三井寺駅南方 900m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、営業所の建ち並ぶ交通量が多い国道４２号沿いの商業地域で、特に地域要因に変動を及ぼすものはなく、 概ね現状推移するものと予測する。但し、用途がやや限定されることから、地価動向もやや弱含みと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の幹線道路沿いの地域を中心とした商業地域。沿道サービス型店舗が多く、需要者の中心は、和 歌山市内の法人、個人事業者及び全国展開する企業等が多いものと考えられる。事業用定期借地によるものが多く、店 舗進出は旺盛であるが、各路線の用途性も異なることから注目度にも差があり、代替競争関係は一様ではない。需要層 及び取得総額はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いの低層店舗、営業所等が多い路線商業地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃 貸市場の成熟の程度は総じて低く、現実的な小規模テナント物件を想定したことから、収益価格は低位に試算された。 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の中から信頼性のある取引事例を収集し試算したもので、市場の実態を反映した 実証的価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済活動の 停滞、先行き不透明感等はあるが、回復の兆 しもあり、地価への影響は限定的と考えられ る。 自用取引及び事業用定期借地の多い路線地域 で、用途の多様性はあるが、国道の交通量、 渋滞の程度から、土地需要はやや限定的と思 料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％