鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８８３８公０４再 -15	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東50m県道、南西7.8m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (100,600)
b	０７３２２公０４ -23	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	０８８３８公０４再 -11	和歌山市		建付地	（　）	不整形	南西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (90,600)
d	０８８３８公０４再 -13	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m県道、南西8m、角地		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,373	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	190,792	100 [ 126.0]	151,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 100,354	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,480	100 [ 63.5]	150,362		150,000
c	(　 ) 179,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	185,548	100 [ 122.7]	151,221		151,000
d	(　 ) 194,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	185,382	100 [ 121.8]	152,202		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

和歌山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,352,244	7,130,312	27,221,932	23,040,000	4,181,932	（　0.9475） 3,962,381	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,864,918 円　　　　（　 87,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	550.00	Ｓ3	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	922 ㎡	25.5 m x 43.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は事務所の各階部分貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	80.0	440.00	2,200	968,000	5.0	4,840,000
							5.0	4,840,000
2～ 3	事務所	550.00	85.0	467.50	2,020	944,350	3.0	2,833,050
							3.0	2,833,050
～

～

～

計		1,650.00	83.3	1,375.00		2,856,700		10,506,100
								10,506,100

⑨年額支払賃料	2,856,700 円　×　12ヶ月　＝　 34,280,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,280,400 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 3,193,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,287,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,506,100 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,506,100 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,969,474 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,352,244 円　　　　（　 37,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８５４９賃公０４　　　　-3	2,400 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,398 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７５９６賃公０４　　　　-3	1,446 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,446
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,600,000 円	320,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,064,412 円	35,480,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,105,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,720,000 円	320,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,130,312 円　（　　　　　　 7,734 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	320,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,040,000 円（　　　　　 24,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,352,244 円
②総費用	7,130,312 円
③純収益　①－②	27,221,932 円
④建物等に帰属する純収益	23,040,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,181,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,962,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,864,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
和歌山 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 5-16

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　茶谷　芳行

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市新生町６６番７｢新生町１０－１０｣				②地積　(㎡)	922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、営業所、公共施設等建ち並ぶ路線商業地域	南東27m市道	水道、ガス、下水	和歌山 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

和歌山駅南方

1.2km

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因がないので、当分は現状を維持するもの
と予測する。地位水準はほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市の商業地域の圏域。需要者の中心は和歌山市内外の中小企業や飲食チェーン店等である。車両交
通量が多い幹線道路沿いの商業地域であり、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯については、画地規模や事
業目的により取得金額がまちまちであるため把握しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自用目的での取引が中心であるため、商業事業者向けの賃貸市場の成
熟の程度は低く、収益価格はやや低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準
価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[100.0]
100

145,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コンパクトシティによる都市再生のため、市
街地再開発事業などにより市中心部への集積
が進みつつある。

路線商業地域としての繁華性が高く、集客も
見込めることから需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６８０８公０４ -24	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m市道、中間画地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)
b	１００７１公０４ -17	和歌山市		更地	（　）	長方形	南17.7m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	０６８０８公０４ -20	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北7.6m、角地		２住居 (80,200)
d	０５００１公０４ -8	和歌山市		底地	（　）	不整形	西36m国道、北8m、角地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 97.0]	143,841	100 [ 96.7]	148,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 112,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	109,415	100 [ 71.1]	153,889		154,000
c	(　 ) 107,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	116,251	100 [ 77.3]	150,389		150,000
d	(　 148,740) 148,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	148,889	100 [ 110.3]	134,985		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

和歌山 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,562,941	6,154,514	23,408,427	19,152,000	4,256,427	（　0.9475） 4,032,965	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	82,305,408 円　　　　（　 89,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ3	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	922 ㎡	25.5 m x 43.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階・３階は事務所の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	85.0	425.00	2,198	934,150	5.0	4,670,750
							3.0	2,802,450
2～ 3	事務所	500.00	90.0	450.00	1,730	778,500	3.0	2,335,500
							3.0	2,335,500
～

～

～

計		1,500.00	88.3	1,325.00		2,491,150		9,341,750
								7,473,450

⑨年額支払賃料	2,491,150 円　×　12ヶ月　＝　 29,893,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,893,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 2,776,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,076,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,341,750 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,473,450 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,400,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,562,941 円　　　　（　 32,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６８０８賃公０４　　　　-6	2,758 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６８０８賃公０４　　　　-1	1,972 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	925,614 円	30,853,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,105,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,154,514 円　（　　　　　　 6,675 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,152,000 円（　　　　　 20,772 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,562,941 円
②総費用	6,154,514 円
③純収益　①－②	23,408,427 円
④建物等に帰属する純収益	19,152,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,256,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,032,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,305,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,300 円／㎡）