別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 5-11 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市松江北６丁目４１９番４６外 ｢松江北６－９－２６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、事務所等 が混在する路線商業 地域 北東18m県道 水道、下水 八幡前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 八幡前駅東方 400m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに小売店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。標準的使用に変化はないものの交通量の減少等 から、やや衰退傾向で推移するものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏の中でも紀の川以北に地縁性を持つ法人、個人事業者が中 心である。地場産業の衰退や大型店舗との競合等により、他の路線商業地域と比して競争力は劣る。画地規模により取 得金額にバラつきが多く、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いの路線商業地域であり低層店舗、事務所等が混在するものの、自用での取引が中心で、商業事業者向けの 賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は低位に求められた。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価 格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における商業地需要は規模や業種等 による格差が大きく反映されるほか、郊外地 域もやや弱い傾向にある。 県道沿いの路線商業地域であるが、繁華性が 劣り需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％