別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -46 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小林　一三   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市冬野字城山９０４番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南東2.9m市道 水道 黒江 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．９ ｍ市道 交通 施設 黒江駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ集落地域であり、大きな地域要因の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。地価 水準は、地縁選好のある地域環境のため外部からの需要が乏しく弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市南東部郊外の農家集落地域。需要者の中心は当該地域に地縁選好のある個人が中心である。利便 性の劣る郊外地域にあり、取引規模もバラツキがある。土地は５４０万円程度であるが、外部転入は少なく市場性は低 いことから価格のバラツキがあり、中心価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域として定着した地域環境から、一般住宅の自用目的での取引が支配的であり、また、戸建住宅の賃貸市場 は成熟していない。したがって、収益還元法は適用せず、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例より求めた比 準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [115.2] [103.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和歌山県の経済指標では個人消費面は持ち直 し、企業活動面は厳しさを引きずっている。 土地取引件数は対前年４半期ともややプラス となっている。 街路条件の劣る旧来からの集落地域での不動 産需要の下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％