別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -44 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　西本　隆文   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市寺内字大門前５８５番外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道 水道 岡崎前 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 岡崎前駅北方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅・農家住宅等が混在する郊外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も同様の住環境を維 持するものと予測する。地価水準についてはやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域。需要者の中心は和歌山市居住者が殆どを占める。一般住宅、農家住宅等が混在 する住宅地域であり、南インターの開通に伴い周辺の道路網も整備されつつあり周辺では新規の分譲宅地開発も多く見 られるが、従来からの既成住宅地の選好度はあまり高くないため需要はやや弱含みである。土地は２００㎡程度で７０ ０万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性のある賃貸住宅の想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地としての利 用であり、典型的な市場参加者は一次取得者である。したがって、代替競争関係を有する比較の観点より求めた比準価 格は市場参加者の行動を反映した実証的かつ客観的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [ 60.6] [102.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不動産価格への影響は今のところ 目立ってはいないが、一時的な買い控えや取 引の先送りも予想される状況にある。 農家住宅等が混在する既成住宅地域であり、 新規分譲地に比べると需要は弱含み傾向であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％