別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -36 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　茶谷　芳行   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市和歌浦南３丁目１６８１番１５ ｢和歌浦南３－７－２｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 景観重点地区 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、下水 紀三井寺 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 紀三井寺駅南西方 2.4km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因がないので、今後も同様の住環境を維持 するものと予測する。津波災害の警戒等もあり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市南部の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域であるが、津波被害が想定されるため需要は弱い。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００ 万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性を重視し自用目的での取引が中心である。また、標準地の規模や 行政条件等から共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算できなかった。よって、当該地域の市場の 実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -25                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [116.6] [103.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の利便性の高い住宅地域の需要は比 較的安定しているが、郊外の利便性の劣る地 域の住宅地価格はやや下落傾向にある。 海岸近くに位置する景観の良い住宅地域であ るが、津波被害が想定される立地であること から需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％