別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -35 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　小川　雅之   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市鳴神字奥嶋７９７番６ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m道路 水道 和歌山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 道路 交通 施設 和歌山駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の東側に隣接する住宅地域であり、周辺で街路整備が進展しているが、特に地域要因に変動を及ぼす 事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準はほぼ横這いに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと考えられる。Ｉ Ｃに近く、周辺での都市計画街路の整備が進行中であり、また、条例改正による市街化調整区域の規制強化の影響によ る地域の見直し効果等もあり、周辺では新規分譲地や中古住宅の取引も活発化しており、一定の需要は見込まれる。土 地は１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした郊外の住宅地域で、周辺にはアパート等も見られるが、居住の快適性を重視する自用目的での取 引がほとんどである。また画地規模からも共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算せず、当該 地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [194.0] [100.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済活動の 停滞、先行き不透明感等はあるが、回復の兆 しもあり、地価への影響は限定的と考えられ る。 南方の幹線道路の整備が進行中であり、街路 状況の改善等により周辺地域では新規分譲地 も多く見られ、ほぼ横這い推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％