別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -33 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市市小路字天王２０８番６ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス 紀ノ川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 紀ノ川駅西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の居住環境を維持す るものと予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、和歌山市の居住者がほとんどである。既成の住 宅地域であり、街路条件がやや劣り、周辺の住宅地域と比較して競争力がやや劣ることから、需要はやや弱含み傾向で ある。需要の中心となる価格帯は、土地で８００～９００万円程度、新築戸建物件は２，３００～２，４００万円程度 であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域であり、自用目的による取引が大半を占める。また、標準地の画地 規模から市場性のある共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場 の実態を適正に反映した実証的価格であり、説得性も高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 90.5] [101.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和しつつある中で、こ のところ持ち直しの動きが見られる。和歌山 市においては回復の動きは限定的で業種間の 格差も大きい。 街路条件がやや劣り、周辺の住宅地域と比較 して競争力がやや劣ることから需要はやや弱 含み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％