鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５１２５公０４ -30	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	０６３３１公０４ -13	和歌山市		更地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	０６３３１公０４ -3	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０９４２７公０４ -29	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e	１００７１公０４ -15	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、南4.5m、角地		１住居 (70,192)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,559	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,414	100 [ 115.3]	62,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,100
b	(　 ) 65,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	67,386	100 [ 106.7]	63,155		64,400
c	(　 ) 65,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	65,278	100 [ 104.0]	62,767		64,000
d	(　 ) 68,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,273	100 [ 108.1]	63,157		64,400
e	(　 ) 71,091	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	69,626	100 [ 110.8]	62,839		64,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

和歌山 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,876,635	316,640	1,559,995	1,232,500	327,495	（　0.9668） 316,622	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,596,292 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	9.6 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しとして、平均専有面積約２５㎡のワンルームタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,495	74,750	2.0	149,500
							1.0	74,750
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		149,500		299,000
								149,500

⑨年額支払賃料	149,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,794,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,794,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 158,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,827,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	299,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 149,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,876,635 円　　　　（　 10,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１７１賃公０４　　　　-2	1,542 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,495 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８５４９賃公０４　　　　-2	1,680 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,000 円	14,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	79,440 円	1,986,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,200 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 316,640 円　（　　　　　　 1,749 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0850	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0696 ×　 40 ％　＋　0.0952 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,232,500 円（　　　　　 6,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,876,635 円
②総費用	316,640 円
③純収益　①－②	1,559,995 円
④建物等に帰属する純収益	1,232,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,495 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,596,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
和歌山 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 -32

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　川端　一郎

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市中島字上野覚６０５番４				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ1	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス	宮前 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

宮前駅東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

整備が進んだ周辺幹線道路沿いにはスーパー等店舗需要もあり、当該近隣地域の利便性の向上が認められる。周
辺では小規模分譲住宅地の取引も比較的多く、地価水準は概ね横ばい傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市の居住者が大半を占める。利便性の良い住宅地域で
あり、需給ともに安定している。市場における中心価格帯については、土地で１，１００万円程度、新築の戸建物件に
ついては２，５００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、共同住宅の需要も見込める住宅地域であるが、居住の快適性や利便性が重視される地域であり、自用目的
の取引が大半を占める。周辺には収益物件も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料が収受され
ていないため、収益価格は低位に求められた。従って、本件においては、代表標準地との均衡に留意の上、市場の実態
を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,500 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[101.0]

100
[ 80.4]

[102.0]
100

64,400

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍不安は今も残り、地域経済は低迷、
混乱しており、雇用情勢も同様の傾向がみら
れるが、住宅地需要は地域的に区々の状況で
ある。

周辺道路整備により、当市中心部へのアクセ
スが便利になり、幹線道路沿いには商業施設
が多く進出しており、利便性が高く、需要は
安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４６７９公０４ -12	和歌山市		更地	（　）	ほぼ台形	東5.2m市道、中間画地		１住居都市計画道路 (60,200)
b	０５００１公０４ -1	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０６１８５公０４ -18	和歌山市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０６３３１公０４ -3	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０６３３１公０４ -17	和歌山市		建付地	（　）	不整形	北6m私道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,818	100 [ 101.0]	63,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,400
b	(　 ) 59,892	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,424	100 [ 93.1]	62,754		64,000
c	(　 ) 70,036	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,343	100 [ 110.2]	62,925		64,200
d	(　 ) 65,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	65,278	100 [ 104.0]	62,767		64,000
e	(　 ) 72,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	74,816	100 [ 118.8]	62,976		64,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

和歌山 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,916,433	335,920	1,580,513	1,249,500	331,013	（　0.9668） 320,023	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,667,146 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	9.6 m x 19.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約２５㎡のワンルームタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,530	76,500	2.0	153,000
							1.0	76,500
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		153,000		306,000
								153,000

⑨年額支払賃料	153,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,836,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,836,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 162,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,865,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	306,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 153,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 47,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,916,433 円　　　　（　 10,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８５４９賃公０４　　　　-2	1,680 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,576 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６１８５賃公０４　　　　-1	1,385 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,500 円	14,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,120 円	2,028,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,900 円	14,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 335,920 円　（　　　　　　 1,856 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9668

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0850	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0696 ×　 40 ％　＋　0.0952 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,249,500 円（　　　　　 6,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,916,433 円
②総費用	335,920 円
③純収益　①－②	1,580,513 円
④建物等に帰属する純収益	1,249,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	331,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,667,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）