別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -19 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　名手　孝和   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市松江字向鵜ノ島１４９８番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6m私道 水道、ガス 和歌山市 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 和歌山市駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持していくものと 予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね和歌山市の住宅地域と把握される。需要者の中心は、和歌山市内に居住する者がほとんどである。周 辺に大型商業施設やスーパー等が見られ、利便性は優れているものの、新規分譲住宅地にはやや供給過剰感が生じてい る。また紀ノ川右岸堤防に近いこと等から需要はやや弱含みである。土地は８００～９００万円程度、新築戸建物件は ２，４００～２，５００万円程度が需要の中心価格帯であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、取引は自用目的によるものが支配的である。周辺に共同住宅 が見られるため収益還元法を適用したが、投資採算性に基づかない低水準の賃料で供給されており、賃貸市場の成熟度 が低く、収益価格は比準価格に比べ相当低位に試算された。本件では、市場の実態を反映した実証的価格である比準価 格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [102.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和しつつある中で、こ のところ持ち直しの動きが見られる。和歌山 市においては回復の動きは限定的で業種間の 格差も大きい。 利便性は優れているものの、周辺地域の新規 分譲地の供給過剰感や堤防に近いこと等から 需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％