別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -16 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎   TEL.

鑑定評価額 4,380,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市有本字長丁２２１番４４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東4m私道 水道 紀伊中ノ島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 紀伊中ノ島駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地価を変動させる特別な要因はなく、今後も同様の住環境を維持す るものと予測する。中心部に近いが河川にも近く、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと思われ る。既成住宅地域であり、当市中心部に近いが、紀の川に近く、南方で線路が介在しており幹線道路に出にくいため、 需要は弱含みである。土地は４５０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心で、アパート等の収益物件はほ とんどなく、賃貸市場が形成されておらず、また、標準地の規模から判断して、共同住宅を想定することは非現実的で 、収益還元法は適用できなかった。従って、当該地域の市場の実勢を反映する実証的な価格である比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍不安は今も残り、地域経済は低迷し 混乱しており、雇用情勢も同様の傾向がみら れるが、住宅地需要は地域的に区々の状況で ある。 中心部に近いという長所があるが、河川に近 く、線路が介在して幹線道路に出にくい短所 もある既成住宅地域で、地価は下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％