別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -14 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市松江東２丁目１０７４番２ ｢松江東２－１－２０｣ ②地積 　(㎡) 402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 古くからの一般住宅 が多い既成住宅地域 南3.5m市道 水道、ガス 東松江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東松江駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様 の住環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市内の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占める。街路条件に劣 る古くからの既成住宅地域であり、周辺の新規分譲地と比べて選好性が低いことから、その需要は弱い。土地は２００ ㎡程度で６００万円程度、新築の戸建物件は２，１００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ旧来型の既成住宅地域で、自用目的での取引が中心の地域である。また街路の幅員、系統に劣り、 共同住宅の需要は殆ど見られないことから、賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、収益価格は試算せず、 市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [151.6] [104.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による影響が残る中で、この ところ持ち直しの動きが見られる。まだら模 様ではあるが、住宅地需要は概ね弱含み傾向 が続いている。 旧来からの既成住宅地域であり、街路条件に 恵まれておらず、市場競争力に劣り、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％