別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 和歌山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　岡本　喜之   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市和歌浦東１丁目５０９番３ ｢和歌浦東１－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.3m市道 水道、ガス、下水 紀三井寺 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 紀三井寺駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の居住環境を維持するもの と思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者である。中規模一般住宅が見られる閑静な 既成住宅地域であるが、和歌山市の中心部からやや離れた位置にあり、街路条件もやや劣ることから需要はやや弱い。 土地は２００㎡程度で１，４００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域で、居住の快適性を重視する地域であり、自用目的での取引が中心 である。また、周辺には共同住宅等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料が収受されておら ず、収益価格は低位に求められた。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、 代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [182.8] [100.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で あるが、住宅地は過剰供給状態にあり、利便 性の劣る地域の住宅地価格は弱含み傾向にあ る。 既成住宅地域であるが、和歌山市の中心部か らやや離れており、需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％