別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野 -6 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 8,070 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野郡吉野町大字楢井２２０番２ ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 県立公(３種) 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4.5m町道 水道 大和上市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 大和上市駅南東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 県立公(３種) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持の推移を示 す地域と予測する。地価動向としては、市街化調整区域内のため、需要が弱く、下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 低層の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,070 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県南和地区内で、市街化調整区域内の住宅地である。需要者の中心は近隣地域内または周辺地域内 の居住者が大半を占める。当該近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。市街化調整区域内の農家住宅地域 は、圏外の流入者が少ないことから、土地の需要は弱い。土地は４００㎡程度で３３０万円～３４０万円程度が需要の 中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅が見受けられないことから収益価格は試算し なかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（吉野町大字楢井、高取町大字兵庫、五條市 中之町、同岡町地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比 準価格を採用することとし、類似する標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 8,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木材関連産業が低迷し、人口の減少や高齢化 に歯止めがかからず、土地の需要は停滞して いる。なお、コロナの影響は現段階では不透 明である。 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域であり、外部からの流入は少なく、 地価の下落が依然継続している。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％