鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	王寺Ｈ -1	北葛城郡王寺町		更地	（　）	不整形	東10m国道、北西6.7m、角地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	香芝Ｌ -309	香芝市		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和高田Ｇ -164	大和高田市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、西8m、南2m、東3m、四方路		商業高度地区最高31m (100,400)
d	香芝Ｉ -113	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、準角地		近商高度地区最高20m 地区計画等 (90,300)
e	香芝Ａ -102	香芝市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 地区計画等 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	114,980	100 [ 73.0]	157,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 101,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	106,821	100 [ 70.5]	151,519		152,000
c	(　 ) 120,919	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	120,192	100 [ 82.0]	146,576		147,000
d	(　 ) 90,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,103	100 [ 53.4]	164,987		165,000
e	(　 ) 282,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	282,543	100 [ 147.0]	192,206		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,205,299	2,291,360	9,913,939	8,806,400	1,107,539	（　0.9234） 1,022,702	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,454,040 円　　　　（　 90,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ6	775.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分（１階フロア貸し、２階フロア部分貸し）、住宅部分（平均専有面積４３㎡）

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	45.0	63.00	2,900	182,700	5.0	913,500
							3.0	548,100
2～ 2	店舗	135.00	85.0	114.75	2,700	309,825	5.0	1,549,125
							3.0	929,475
3～ 6	住宅	125.00	70.0	87.50	1,625	142,188	2.0	284,376
							2.0	284,376
～

～

計		775.00	68.1	527.75		1,061,277		3,600,129
								2,615,079

⑨年額支払賃料	1,061,277 円　×　12ヶ月　＝　 12,735,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,735,324 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,057,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,678,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,600,129 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,615,079 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 493,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,205,299 円　　　　（　 54,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-104	1,346 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,683 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-105	1,487 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,634
c	Ｓ王寺Ｂ（賃）　　　　-102	1,283 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,711

王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	512,000 円	128,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	382,060 円	12,735,324　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,024,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,291,360 円　（　　　　　　 10,139 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 775.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,806,400 円（　　　　　 38,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,205,299 円
②総費用	2,291,360 円
③純収益　①－②	9,913,939 円
④建物等に帰属する純収益	8,806,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,107,539 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,022,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,454,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
王寺 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

王寺 5-2

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　栗山　恒

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外｢久度２－１４－３｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南15.5m県道、背面道	水道、ガス、下水	王寺 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５．５ｍ県道

交通

施設

王寺駅北方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

王寺駅前の商業地域として安定的に推移しており、格別の変動要因は認められないため、今後も概ね現状を維持
するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は王寺町及びその周辺におけるＪＲ及び近鉄各線主要駅近接の熟成度が比較的高い商業地域が展開する圏域
。需要者の中心は店舗、営業所等の運営、テナントビルの経営等を企図する地元の中小企業、個人事業者、個人投資家
等が考えられる。ターミナル駅近接に立地しており一定の商業収益性が維持されており、需給関係は安定的に推移して
いる。需要の中心となる価格帯は、立地や個別性により価格水準が大きく異なることから把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、立地や個別性により賃貸条件が異なり標準的な賃料水準を把握することが困難であるため、相対的に信頼
性が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏において代替競争関係にある取引事例をもとに試算されており規範性は高い
ものと判断する。したがって、市場の実態をより適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 68.7]

[100.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

王寺町の人口は概ね横ばいで推移している。
需要は交通利便性等の条件により強弱が認め
られ、地価も二極化の傾向にある。

地域要因に格別の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

王寺 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香芝Ａ -120	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、北5.9m、角地		近商高度地区最高20m (90,300)
b	生駒Ｅ -4	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、西3m、角地		商業高度地区最高31m (100,240)
c	香芝Ｌ -316	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、北2.4m、二方路		近商高度地区最高20m (90,258)
d	大和高田Ｇ -164	大和高田市		更地	（　）	ほぼ台形	北15m市道、西8m、南2m、東3m、四方路		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,201	100 [ 86.5]	153,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 220,462	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	134,326	100 [ 86.6]	155,111		155,000
c	(　 ) 115,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	114,398	100 [ 73.1]	156,495		156,000
d	(　 ) 120,919	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	120,192	100 [ 77.4]	155,287		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	隣地を購入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	隣地を購入	％／月 0.00	画地　　　　 +31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

王寺 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,102,805	2,288,139	9,814,666	8,716,800	1,097,866	（　0.9259） 1,016,514	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,330,280 円　　　　（　 90,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	ＲＣ6	775.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	226 ㎡	10.1 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３～６階：共同住宅を想定した。

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	45.0	63.00	2,900	182,700	5.0	913,500
							3.0	548,100
2～ 2	店舗	135.00	85.0	114.75	2,680	307,530	5.0	1,537,650
							3.0	922,590
3～ 6	住宅	125.00	70.0	87.50	1,606	140,525	2.0	281,050
							2.0	281,050
～

～

計		775.00	68.1	527.75		1,052,330		3,575,350
								2,594,890

⑨年額支払賃料	1,052,330 円　×　12ヶ月　＝　 12,627,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 527.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,627,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,048,121 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,579,839 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,575,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,594,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 490,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,102,805 円　　　　（　 53,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-4	1,833 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,664 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-5	1,527 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,728
c	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-204	2,172 ( 2,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,671

王寺 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	512,000 円	128,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	378,839 円	12,627,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,024,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,288,139 円　（　　　　　　 10,125 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9259

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 775.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,716,800 円（　　　　　 38,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,102,805 円
②総費用	2,288,139 円
③純収益　①－②	9,814,666 円
④建物等に帰属する純収益	8,716,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,097,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,016,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,330,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,000 円／㎡）