別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 王寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   王寺 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 9,830,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡王寺町畠田３丁目４４８番２ ｢畠田３－６－５４｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い駅に近い住宅地域 東5.9m町道 水道、ガス、下水 畠田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．９ ｍ町道 交通 施設 畠田駅南東方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が多い駅に近い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状の まま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ和歌山線、ＪＲ関西本線等の沿線の王寺町及びその周辺市町内に存する住宅地域である。需要者は王 寺町及びその周辺市町の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は中規模一般住宅が多い駅 に近い住宅地域に存するが、最寄駅である畠田駅が利便性の劣るＪＲ和歌山線であることから当該地域に対する需要は 依然として低調である。土地の価格帯は、対象標準地と同程度の規模で１，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が多い住宅地域に存しており、賃貸住宅等の収益物件は殆ど見受けられない。従って、自 己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用 は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　王寺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 王寺町の人口は横ばい傾向である。駅徒歩圏 の住宅地の地価は横ばい又はやや上昇傾向で あるが、駅からの接近性が劣る地域の地価は 弱含みである。 中規模一般住宅が多い住宅地域に存し、地域 要因について特段の変動は認められないため 、当面は現状のまま推移するものと思料され る。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％