別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上牧 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町桜ヶ丘３丁目３１番６ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5.1m町道 水道、ガス、下水 大輪田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ町道 交通 施設 大輪田駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も 現状を維持して推移すると判断される。地価については、下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上牧町及びその周辺の市町と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転 入者は少ない。当該地域は、最寄駅の性格が弱いこともあり、地価は依然として弱含みで推移している。標準地と同規 模の土地で１，７００万円～１，８００万円程度が需要の中心となっている。土地建物一体の価格は、中古物件の取引 が主となっており、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、転勤等による一時的な貸家が見られる程度で、 収益物件は殆ど見受けられない。最寄駅の性格が弱いこともあり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を 断念した。よって、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,800 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [103.0] 100 [129.7] [103.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と比較して、上牧町の人口減少率は高 い水準にある。交通利便性に劣り、需給は低 調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域 であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要 因の変動はない。地価は依然下落基調にて推 移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％