別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 明日香 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   明日香 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡明日香村大字越８３番１ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 古都保存地区 (40,180) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 の混在する住宅地域 南西4.5m村道 水道、下水 飛鳥 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ村道 交通 施設 飛鳥駅西方 510m 法令 規制 １住居 (40,180) 風致地区 古都保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状の まま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね明日香村及びその周辺市町の近鉄各線、ＪＲ和歌山線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内 に地縁のある明日香村及びその周辺市町の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域は農家住 宅と一般住宅の混在する住宅地域に存するが、昨今の地域動向等から需給関係はやや弱含みとなっている。需要の中心 となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、 標準地の存する地域は農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映し た賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を 反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高取 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [ 66.8] [103.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 明日香村の人口は減少傾向にあり、高齢化も 進行している。取引需要も昨今の経済情勢等 より低調であるため、地価は下落傾向にある 。 農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域に存 し、地域要因について特段の変動は認められ ず、当面は現状のまま推移するものと思料さ れる。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％